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李胜春律师 李胜春律师,男,汉族,中共党员,中国政法大学民商法法学博士,三届荣获“中国百强大律师”荣誉称号。现为公言(深圳)律师事务所主任律师、首席合伙人;腾讯-大粤房产律师团成员,律师培训师,二级心理咨询师;深圳法商管理... 详细>>

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律师姓名:李胜春律师

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律师文集

离婚房产纠纷中有父母名字的房产究竟怎么分?

婚姻走到尽头便是离婚,而离婚最大的问题就是财产分割,财产分割中涉及利益最大的便是分割房产,虽然《婚姻法》及《婚姻法司法解释(二)》第十九条到第二十二条、《婚姻法司法解释(三)》第六条、第七条、第十条、第十二条等对房产分割的问题有了明确的规定,但现实中的房产分割还有更为复杂的问题亟待解决,本文主要针对有父母名字的房产分割问题,从实体上分析法律规定,从程序上在实务操作中给出一定参考意见。

一、实体问题--涉及房产权属问题的法律规定梳理及分析

既然需要明确实体问题,也就是涉及到房产权属问题法律规定,笔者将婚姻法包括司法解释、1993年11月3日实施的《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中有关房产、不动产的规定全部梳理出来,再结合具体情况做出法律适用分析。

(一)法律规定

1、《婚姻法》

第四十二条离婚时,如一方生活困难,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成时,由人民法院判决。

2、《婚姻法司法解释(一)》

第二十七条婚姻法第四十二条所称“一方生活困难”,是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。

一方离婚后没有住处的,属于生活困难。

离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。

3、《婚姻法司法解释(二)》

第十九条由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。

第二十条双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:

(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;

(二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;

(三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

第二十一条离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

第二十二条当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

4、《婚姻法司法解释(三)》

第六条婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。

第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

第十二条婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。

5、《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》

第十四条婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有,另一方以离婚后无房居住为由,要求暂住的,经查实可据情予以支持,但一般不超过两年。

无房一方租房居住经济上确有困难的,享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助。

(二)法律适用分析

一般来说,按照《婚姻法》及司法解释的规定,何为夫妻共同财产、何为夫妻一方个人财产已经有了明确的规定,尤其是《婚姻法司法解释》,进一步细化了涉及房产相关问题,对父母赠与子女房产的问题在《婚姻法司法解释(二)》中有明确规定;由于涉及我国传统习惯,实务中的问题往往更为复杂,在《婚姻法司法解释(三)》中也做了进一步完善。

《婚姻法》既认可婚后所得财产共同制,同时又认可夫妻一方婚后可拥有个人财产。房产属于不动产,根据《物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”产权登记具有公示、公信的效力,房产权利的取得以登记为准。因此,一般来说夫妻共有房产最好登记在夫妻共同名下,这样可以避免纠纷。但实际生活中,基于夫妻间的信任,或者传统习惯,代表登记的现象一定程度上普遍存在,因此,当夫妻离婚时,房产问题是争议的焦点,一方主张婚后所购为共同财产,而另一方则强调登记在自己名下则为自己单方所有。

1、仅登记在夫妻一方名下的分析

如果是婚姻关系存续期间购买的房产,但登记在一方名下,原则上首先应考虑认定为夫妻共有。但如登记方主张房产归其所有,必须承担举证责任,这里的证明有两个选择:第一,证明该房产系其个人出资所购,这里的证明责任比较复杂,需要形成完整的资金证据链,一旦不能闭环还是夫妻共同财产;第二,证明是符合《婚姻法解释(三)》第七条的规定,即婚后由一方父母出资为自己子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,则该房产应认定为夫妻一方的个人财产。

2、单独登记在子女或者父母、第三人名下的分析

对登记在子女名下、父母名下或其他第三人名下的房产,夫妻如主张房产为共有或一方所有,属于产权争议,主张方应当承担举证责任。对登记在未成年子女名下房产的权属认定,情形比较复杂。现实生活中,夫妻双方共同出资购买房产后,可能基于各种因素的考虑将产权登记在未成年子女的名下,但这并不意味着该房产的真正权利人即为未成年子女,应当审查夫妻双方在购买房产时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房产赠与未成年子女,离婚时应将房产认定为未成年子女的财产,由直接抚养未成年子女的一方暂时管理;如果真实意思并不是将房产赠与未成年子女,离婚时应将该房产作为夫妻共同财产处理更合适。单独登记在父母或者第三人名下的情况也是一样,审查夫妻双方购买时的真实意思表示,究竟是赠与还是代持有,最终确认所有权。

3、登记在夫妻双方及一方父母名下的分析

笔者认为,首先应该考虑的是出资问题,如果完全是夫妻共同财产购买的房产,为了表示孝心,将父母名字加在房产证上,则参考上一种情况,审查夫妻双方在购买房产时的真实意思表示,究竟是赠与还是代持有,最终确定所有权。

复杂的是除了夫妻共同财产之外,还涉及父母出资的房产,根据《婚姻法解释(二)》第二十二条规定:“当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”由于传统习惯的原因,父母在出资时一般不会明确指出出资给哪一方,因此,很多情况下由于无证据证明是仅对自己子女的赠与,故只能认定为夫妻共同所有,但这又明显有违赠与一方父母的本意。由于现实的原因即目前房价畸高,为子女能有好的住处,父母往往会倾其所有为自己的子女买房,但一旦夫妻离婚,直接导致出资一方父母方感情和经济上都会有非常大的损失。而《婚姻法解释(三)》第七条在《婚姻法解释(二)》第二十二条的基础上更进一步地规定:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”该规定易于操作,同时更理性,使婚姻回归本质,也更符合出资方的本意。

在此基础上,如果父母不仅出资,还将房产登记在三方名下,也就是夫妻当事人双方加上出资父母一方,离婚纠纷中究竟如何分割?首先,当事人已经结婚,且产权登记在夫妻双方名下,而非仅仅是出资人子女名下,不符合《婚姻法司法解释(三)》第七条的规定,不能仅视为对自己子女一方的赠与;其次,根据《婚姻法解释(二)》第二十二条,父母的出资应当认定为对夫妻双方的赠与,除非父母有证据证明是对自己子女一方的赠与;最后,由于出资一方父母也作为共有人登记,那么根据《物权法》的规定,出资一方父母也享有房产所有权,由于具备家庭关系,如果没有约定为按份共有,则视为三方共同共有。

综上,通过上述分析,不论是登记在一方名下、他方名下、双方名下还是三方名下,都有相应的法律规定,只不过在处理案件过程中需要熟练把握。

二、程序问题--实务中处理流程

(一)涉及第三人,离婚诉讼先行

根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第二十条:“离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出,一方要求析产的,可先就离婚和已查清的财产问题进行处理,对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理;或者中止离婚诉讼,待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。”涉案房产上存在第三人,在提起离婚诉讼时,一般不予处理。

也就是说,在房产证上有一方父母名字的房产,可以被认为是离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出,在离婚诉讼中不予处理。作为代理人为维护当事人权益,应该明确知晓这一点,同时应告知当事人,因房产涉及案外人权益,除庭审时双方调解,法院一般不会在离婚案件中一并处理,因此,不需要将房产作为诉讼请求在离婚诉讼中提出,可以节约诉讼成本。而在庭审过程中,对夫妻共同财产进行调查时,可以明确提出有涉及第三人的夫妻共同财产,这一情况会被记录在笔录中,根据《婚姻法司法解释(三)》第十八条:“离婚后,一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的,经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产,人民法院应当依法予以分割。”法官也会向当事人释明,可以在离婚后,对该房产分割问题另行起诉。一般来说,判决书或者调解书也会载明该房产争议尚未解决,当事人可以诉请要求析产分割。

综上,在有父母名字的夫妻共同房产分割的问题上,离婚诉讼先行,并且在诉讼请求中最好不要求分割该房产,而后另外起诉要求分割。

(二)离婚后财产纠纷

离婚纠纷处理结束,在程序上就轮到处理涉及第三人的房产纠纷,笔者将从案由、诉讼请求、证据准备三个角度提供参考意见:

1、案由

案由是笔者比较头疼的问题,虽然一般来说在诉状中不必明确写案由,但是现在律师立案都要求网上立案,在选择案由的时候笔者很是纠结。

首先,这一房产纠纷起因涉及离婚,在“离婚家庭、继承纠纷”的三级案由里选择“离婚后财产纠纷”应当是没有问题的。但是,问题出在被告人数上,离婚是夫妻二人的事情,离婚后财产纠纷也是涉及离婚问题,但被告出现了两个人,即夫妻一方和其父或母,那么还能被称之为离婚后财产纠纷吗?

其次,将上述问题搁置一边,换个角度,考虑物权案由,因为毕竟涉及不动产的共有问题,在“物权纠纷”的三级案由里选择“共有物分割纠纷”是否更为合适?但是,在诉状主文事实与理由部分必然需要提到离婚的事实,证据材料里也包含离婚案件的笔录、判决书,那么还能被称之为共有物分割纠纷吗?

笔者带着疑问咨询了立案庭的法官,两个法官给了不同答案,一个法官认为涉及婚姻关系,就应当将案由定为“离婚后财产纠纷”;另一个法官认为案件本质就是分割房产,并且还涉及到夫妻以外的第三人,作为离婚后财产纠纷有恐不妥,按照这一纠纷的本质立案为“共有物分割纠纷”更好一些。

虽然案件后期笔者在网上立案还是选择了“离婚后财产纠纷”的案由,但是至今也不知道哪一案由更合适,在此将两种案由的选择理由和纠结之处予以说明,对这类案件立案案由选择提供一定参考。

2、诉讼请求

这类案件的法律规定比较明确,一般来说都是非出资方子女起诉,要求析产并分割,可以分成主张房产所有权给付对价和放弃房产所有权索要对价两种情形。如果是主张所有权情形比较简单,但是涉及给付对方及出资父母一方对应份额的价款,还是要结合执行能力,本文重点探讨放弃房产所有权要求对方给付对价的诉讼请求。

如果放弃房产,是按份共有则可以很明确的要求将份额对应价值以现金方式连带补偿给己方。比较有难度的是共同共有的情形,在诉讼请求方面,可以参考的表述为:“请求法院依法对座落于某处的房产所有权进行分割,判令两被告将属于原告的份额以现金形式连带补偿给原告。”这一请求可以拆分成两个部分,第一个部分就是析产问题,共同共有份额不能确定,只有先析产,并且可能涉及到购买时对房产的贡献进行分割;第二个部分就是给付对价,下文详述分割方法。

3、证据准备

一般性的证据就是房产证、土地证、离婚案件笔录、离婚判决书或者调解书;特别需要注意的是贡献程度的证明,包括购房备案的合同内档、定金支付凭证、首付款支付凭证、贷款合同、公积金提取凭据、贷款还款凭据等等,只要能够证明到己方对房产贡献的证据,统统都需要预备好,虽然根据《物权法》的规定,原告可以获得的份额及对价已有规定,但是房产不同于其他财产,涉及利益较大,不排除法院会根据贡献程度进行利益平衡,提前收集相关证据,有备无患。

(三)分割方法

根据《婚姻法司法解释(二)》第二十条:“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;(二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。”也就是说,区分双方对房屋是否主张权利,有不同的处理方式,而一般来说夫妻共同财产分割有三种方式:

1、实物分割:在不影响财产的作用和价值的情况下,对财产进行分割,双方各自取得应得份额。

2、变价分割:在双方均不主张取得共有财产的情况下,将共有财产拍卖、变卖,对所得价款进行分割,双方各自取得应得份额。

3、作价补偿:一方主张共有财产,一方不主张共有财产,取得共有财产的一方应给予另一方相当于一半价值的补偿。如双方均主张共有财产且双方情况相当时,可在征求双方意见后采取竞价的方式,由出价高者取得共有财产,给予另一方相当于一半价值的补偿。

对于离婚案件的房产分割,笔者认为实物分割不利于执行,虽然这也是一种分割方式,但是既然离婚就意味着双方并不希望继续生活在一个屋檐下,在实物分割的情况下,很有可能发生的一种情况就是约定一方对A房间有所有权,另一方对B房间有所有权,这样的实物分割方式直接导致的结果就是对公共面积使用的问题,笔者曾遇到过在离婚后的执行案件中,男方母亲认为女方对房产的所有权在二楼,因此其有权使用的也只有二楼,那么二楼以外的部分就没有使用权,而事实上女方不可能跳过一楼直接到二楼,双方争执不下,法官也很无奈,这就是无法履行的分割方式。

因此,笔者比较建议使用变价分割和作价补偿的方式,尤其是作价补偿,因为在有父母名字的房产问题上,肯定涉及到两个家庭的问题,而不仅仅是双方之间的关系问题,最好的方案就是房产证上有父母名字一方取得所有权,将另一方份额对应部分价值以现金方式补偿。另外,如果几方都不主张取得房产所有权,那么就可以变价分割,拍卖或者变卖,对所得价款按照各自份额获得现金,再无任何纠缠和争议。

三、结语

根据《婚姻法》第二条第一款:“实行婚姻自由、一夫一妻、男女平等的婚姻制度。”男女平等是婚姻法一项基本原则。因此,在处理离婚财产分割时,双方当事人对夫妻共同财产享有平等的分割权,只要是夫妻共同财产,不论其来源和双方的贡献大小,双方均享有依法分割的请求权。但需要特别注意的是这一条件的前提是夫妻共同财产,如果在房产证上有父母的名字,则需要在一定程度上考虑到贡献程度的问题,这样处理才更加合理。作为一方的代理人,应当全面考虑,即便不能获得所有权,也可以结合居住权的规定,为自己当事人争取最大的利益。



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